9月5日，大悦城控股(000031.SZ)旗下大悦城地产(00207.HK)发布公告称，公司以11.96亿元的价格在上海联交所竞得上海市虹口区北外滩116街坊地块，这意味着上海市虹口区最后一块“出让毛地”终于“尘埃落定”。

北外滩116街坊地块位于北外滩板块，距离地铁4号线大连路站近250米距离，地块周边各类配套设施成熟完善，属于上海经济中心的“黄金地段”。据了解，该地块的旧改工作启动于2003年，直到2020年才正式全部完成。

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近年来，大悦城控股积极参与上海市，尤其是上海虹口区的城市更新工作。此前2021年入市的中粮瑞虹·海景壹号就以单盘四开四罄的佳绩为北外滩开发进程写下灿烂的一笔;今年3月，该项目顺利交付，累计到访交付率高达99%，令该板块高端人居迈入新篇章。据了解，本次竞得地块未来也将落地在上海备受瞩目的大悦“壹号”产品，推动区域综合发展水平不断向好提升。

北外滩116街坊地块：旧改遗珠的稀缺价值

上海市虹口区北外滩116街坊地块东至保定路、南至昆明路、西至安国路、北至唐山路;4号、12号两条地铁线对该地块形成半包围式格局，北侧还有海宁路与大连路两条主干道在此交汇，地理位置优越，交通四通八达。

地块周边配套资源丰富成熟，商业密度较高;周边1km范围内即有上滨生活广场、地宝广场、上海宏基休闲广场、北外滩来福士等多座大型商业综合体。在医疗资源方面，地块距离三甲医院上海市第一人民医院、新华医院驾车均只有约3km路程。此外，周边还有上海市重点学校华师大附一中、虹口区重点学校华师大一附中实验小学，未来还有同济附属澄衷中学、上海中学国际部等优质院校，能够覆盖全龄段、多维度的教育需求。

更值得一提的是，从基础信息来看，该地块计容建面4.65万㎡，容积率1.95，是上海市中心罕见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅地块，开发价值极高。

2020年，《中共上海市虹口区委关于制定虹口区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》在上海市虹口区第十届委员会第十二次全体会议审议通过，以书面文件的形式再次明确了北外滩未来的具体发展目标：到2035年实现基本建成具有强劲实力、独特魅力和重要国际影响力的一流中心城区，在上海建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市中发挥重要作用。

未来，北外滩将承载“总部经济”的重要功能，力争打造成为上海市的的“超级总部基地”、“世界级会客厅”，显示度升至新高度。

日前，中共虹口区委召开专题协商座谈会通报北外滩开发建设有关情况。会议强调今年是北外滩实现“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的关键之年，一方面要积极推动宏伟蓝图高质量转化为“施工图”“实景画”，另一方面也要持续关注北外滩区域的功能与品质双提升，加快文化、体育、教育、商业等各类要素集聚，打造产业集群效应。

近年来，大悦城控股深度参与虹口区城市更新建设工作，本次116街坊地块项目开发也是继中粮瑞虹·海景壹号项目之后，该公司全面参与北外滩开发建设工作的重要一步。在拿地前一个月，大悦城控股上海大区就已与与虹口区人民政府签订框架合作协议。根据协议内容，未来双方将重点围绕城市更新、城市旧改、TOD、综合体开发、轻资产运营等领域进行政企合作，全力争取中粮集团旗下金融、贸易、大消费等板块进驻虹口，将虹口作为重要投资区域。

得益于大悦城控股丰富的多业态开发操盘经验，本次地块开发也为大悦城控股在上海地区再次补入优质弹药。

资产换仓，城市更新业务赋能公司价值提升

今年上半年，我国地产市场仍在经历行业阵痛。国家统计局数据显示，今年前6个月商品房销售面积约5.95亿平方米，同比下降5.3%;商品房销售额约6.31万亿元，同比增长1.1%。

受市场下行压力影响，多数房企进一步向一二线核心城市收拢投资，各大重点城市的热门地块屡遭争抢。如今年上海市首轮土拍，总计19宗地块吸引了60家房企参与争夺，土地出让金总额超过518亿元，单幅地块最高溢价率达到9.67%。

存量竞争不仅使得销售回款压力加大，也进一步推高了优质地块的获取难度。受当前市场变化特征影响，今年上半年大悦城控股加大了去库存、抓回款的力度，通过提高开发效率，创新营销手段等方式不断提高库存去化效率，实现签约面积123万平方米，全口径结算金额310亿元，跑赢市场大盘。

在城市更新领域的深耕为大悦城控股带来了多渠道获取城市核心地块的可能。譬如本次获取的北外滩116街坊地块。据悉，大悦城控股计划将在该地块落地“TOP”产品系“壹号”系新作，如相关信息属实，这将是“壹号”系在上海的第五次登台。

根据大悦城控股官网公示信息，作为高端纯质改善型产品，“壹号”系对地块条件要求十分严格，择址必须位于一二线城市中心区或副中心核心地段，客群以金领阶层、新财富阶层为主。

得益于严格的品质把控，此前在上海落地的四作“壹号”系产品就备受市场热捧，屡创销售神话。如2016年中粮天悦壹号二期入市首日即热销130余套;2018年中粮海景壹号入市时，首开400余套房源一日告罄等。

除高质量夺得116街坊地块外，近期大悦城控股还在积极运作大宗交易，如果实现资产换仓优化的目标，不仅在商业板块的“轻重并举”战略能够再度推进，其在在地产开发板块也将优化库存结构，进一步向高能级城市高毛利项目聚焦，带来更为长远的价值增量。